ども、ホルスタインおじさんです。
前回の記事では不動産の地価崩壊のリスクについて書かせていただきました。
前回のおさらいを説明しますと、【生産緑地】【相続激増】による不動産供給量の増加と【人口減少】による需要の低下、そして人々の住居に対する好みが【職住接近】を考慮すると、不動産の価値が上昇（もしくは現状維持）する物件と下落する物件の２極化が進む事が予想されます。
※詳しくは前回の記事を参照ください。
つまり、『不動産買っても売れないよーー』って事なのね。
今回は、それらのポイントを抑えて、実際に資産価値が下落し難いと想定されてるエリアの、現在の価格調査してみました。※2018年6月時点の調査結果です。
調査の条件設定
調査対象の駅
今回の調査対象は、値下がりの影響を受けにくい駅という事で、『携帯データでわかった新ベッドタウン』の上位4駅の金額調査を実施する事にしました。
- 三鷹
- 葛西
- 中野新橋
- 新高円寺
検索条件
今回の調査は、不動産の売買サイトであるSUUMOにて検索を実施。
検索の条件を３つに絞って検査しました。
- 駅徒歩７分
- 中古マンション（築２０年以内）
- 子育てを想定して2LDK
（１.）は最近の住居に関する好みです。そして（2.）は（1.）の条件を満たす不動産の購入可能なギリギリの範囲の格帯という事で中古マンションを選択しました。なお、（3.）はメイン購入層として子育家庭を想定させていただきました。
物件がだぶつくから、条件いい所しか購入価格を維持出来ないと思うのね。ワイの田舎の牧場どうしよう・・・
購入可能金額の平均値3,450万円
東京都の東京都のローン返済世帯の平均年収690万円のため、不動産購入限度額は年収の５倍の法則に則り、3,450万円が平均的な不動産購入価格としました。
世帯年収の割り出し方は悩ましいのねー。なので、実際にローンを抱えてる人の平均値が的を得ていると思ったのね。
平均世帯年収算出方法は、 東京都の統計『都民のくらしむき（年報） 平成２９年』の『第24表 住宅ローン返済の有無別・世帯主年齢階層別１世帯当たり年平均１か月間の収入と用途別生計支出－勤労者世帯－』より算出。
ローン返済世帯 ４０歳未満の月収57.5万円より、東京都のローン返済世帯の年収690万円を算出。
『え？私の年収低すぎ！？』って書いてたら大体転職の広告なのね。
上位駅の不動産価格
先ほど上げた調査条件の設定を元に新ベッドタウンにて購入可能な不動産が有るか調べます。
１位 三鷹
新ベッドタウン１位は「住みたい町ランキング上位」吉祥寺駅の隣駅の三鷹です。
乗車時間：新宿まで約２０分
検索結果：１０件
物件相場：4,500万〜7,000万円 ※億ションもありました。
物件相場はやばいくらい高額ですね。
平均世帯年収では全く足りないもようです。三鷹で不動産を所有うするには世帯年収1000万円から住める町なんでしょうかね。
ジブリの森で働くので住ませて欲しいのね。
２位 葛西
東京メトロ東西線の東京で一番東に位置し、ディズニーランドで有名な浦安の隣の駅が葛西です。
乗車時間：門前仲町まで約１３分
検索結果：７件
物件相場：3,500万〜5,800万円
下限値ではギリギリ平均世帯年収でも購入可能ですが、やはりちょっと厳しい金額かもしれません。住むには世帯年収900万円からって所でしょうか。
ホルおじランドの夜のエレトリカルパレードは、ワイが磔にされて電飾グルグル巻にされちゃってるのね・・・
３位 中野新橋
東京メトロ丸ノ内線で新宿までタクシーで通える距離のため、独身者が多く住むが結婚と同時に引っ越すためエアポケットと言われる。
乗車時間：新宿まで約１2分
検索結果：6件
物件相場：4,500万〜5,300万円
やはりちょっと厳しい金額かもしれません。住むには三鷹と同様に世帯年収1000万円からですかね。
中野といいつつもJR中野駅からは遠いから、新宿を根城にされる方にはいいかもなのね。
４位 新高円寺
東京メトロ丸ノ内線で新宿にもアクセスしやすく、中央線の高円寺駅や荻窪駅も近いため、外食を楽しみたい人にはお勧めかも知れませんね。
乗車時間：新宿まで約１0分
検索結果：1件
物件相場：5,200万円
空き物件数が少ないので正確な値が読み取れませんでした。
しかし、住むには三鷹と同様に考えた方が良いかも知れません。
調査結果まとめ
調査結果を見たところ、世帯年収が最低でも1000万を超えないと、現在人気が有り将来的に資産価値が落ちにくい物件を購入する事は難しいかも知れません。
しかし、これらを調査している中で気がついたのが、どの地域も単身世帯が多く住居している事が言えます。
つまり、上位の最寄り駅は単身世帯を多く集めた駅と見られるため『新ベッドタウンの上位駅』だけで判断するのは難しいですが、人気のある土地にて不動産を購入するのは庶民にはなかなか厳しい事が理解できますね。
どこもかしこも高すぎて、これじゃ転勤族は一生不動産なんて買えないのね！
という訳で、
次回は『住居スタイルの新しい考え方（仮）』を掲載予定。
