ども、ホルスタインおじさんです。
近々不動産を購入しようと検討してたのですが、ちょっと気になるワードが目に入ったのね。
それは【生産緑地】【相続激増】【人口減少】による【地価崩壊のリスク】です。
正直あまり知らなかったので調べてみた結果、【東京近郊で安易に不動産を購入するのはリスクが高い】事が判明しました。
調べた事を以下にまとめましたので今後の住居環境検討の参考にしてください。
対象者は都心勤務の人々
今回読んで欲しい対象者は以下の通りです。
- 東京の都心勤務（主に山手線内）
- 潤沢な購入予算が無い（価値の低い物件購入）
- 転勤の可能性有り（不動産を手放す）
要するに、都心勤務であるが潤沢な予算が無いため、通勤距離の遠い郊外や特色のない価値の低い物件を購入する可能性の有る人に読んでもらいたい内容です。
地価崩壊のリスク
今後東京および周辺地域の地価の下落は一部の地域を除き下落するでしょう。
地価下落の要因について解説します。
2020年 東京オリンピック開催による建設ラッシュ
都心ではオリンピックに向けて再開発ラッシュが続いてます。しかも、投資目的に購入している富裕層もいて価格は上昇する一方、建設資材の高騰は必然的に販売価格に上乗せされます。
つまりオリンピック終了後の建設資材の価格が落ち着いた後の物件より高いため、資材下落と同時に同じ条件で多少安価な物件が出始めるでしょう。
2022年 生産緑地の放出
生産緑地とは、都市部にて農業を続ける事で固定資産税を農地並なる制度で、３０年経過で市町村に買い取りされる事が可能です。
2022年がまさに３０年経過の最初の年で、都市部にあった農地が一斉に宅地化されるのではと予想されてます。
都心に宅地が増える＝土地の価格下落が懸念されます。
2025年 団塊の世代の高齢化による相続激増
団塊の世代は東京の町並みを変えてきました。いたるところにニュータウンが建設され住宅地は郊外に広がる一方、それらが大量に相続対象となります。
少々不便なところはなかなか買い手がつかず、土地の価格低下そして空き家の増、（ちょっと嫌な想像ですが）町の衰退とかしちゃたら更なる地価下落を招く事でしょう。
総人口の減少
現在に日本の人口は減少傾向です。東京など大都市部は地方からの流入により人口が維持されてますが、それでも今後の人口減少は避けられないでしょう。
資産価値のある住居の二極化はどんどん広がる一方です。
人々の住居に関する現在の思考
不動産購買の2極化
マンションの入居状況はすでに2極化している例がチラホラ散見されます。
それは、ポストに投函されるチラシを観察されていると新築から２年経過したマンションが未だに新築物件を販売していたりするケースです。
値段２０００万円台で安く、共用設備も豪華、なのに売れない・・・理由はすぐに予想が出来ます。
『東京駅まで駅〜駅で約５０分、私鉄沿線しかも駅徒歩１５分』は、今のマンションの建設ラッシュではちょっと躊躇するレベルです。
つまり現時点ですでに不動産はだぶついている事が伺えます。
携帯データでわかった新ベッドタウン
『携帯データでわかった新ベッドタウン』これは、日経電子版に掲載された、『NTTドコモの携帯電話の移動データをもとに、都心５区への通勤者が多く住む駅』の統計データです。
ベッドタウンTOP５０（１０位まで抜粋）
1 位 三鷹
2 位 葛西
3 位 中野新橋
4 位 新高円寺
5 位 阿佐ケ谷
6 位 南阿佐ケ谷
7 位 浦安
8 位 武蔵小杉
9 位 初台
10 位 豊島園
引用元 日経電子版 携帯データでわかった新ベッドタウン
コレをみてわかった事は、
『ビジネス街駅（新宿、東京、新橋、など山手線駅）まで所要１０分以内の駅が上位で近距離志向が強い』ということです。
もし、不動産を購入するのであれば、こういった人気の高い地域が狙い目かもしれません。
※筆者には高くて中古マンションですら購入出来るか怪しいところですが・・・
不動産の資産価値が落ちにくい立地選びの条件は
- ビジネス街駅まで乗車時間が１０分以内
- マンションの場合は駅徒歩７分
- ハザードマップの危険エリアは外す
- 急激にマンションが立地したような子育しにくい場所は外す
といったところでしょうか。
じゃあ実際にどの駅が良いかについては、【週間東洋経済 地価崩壊が来る】をご覧ください。もっと具体的な内容が書かれており、今は不動産を購入予定が無い方でも為にになる内容です。
２０１７年１０月発売のやつなので、バックナンバーは残り少ないかもしれませんのでお早めにどうぞ。
次回は『そんないい条件の不動産は買えねーよ。ワイだったらこうする！（仮）』を執筆予定です。お楽しみに！
